AVM'lerde Ortak Giderler ve Güvenlik Uygulamalarına Yenilikler Getirildi

“Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” (“Değişiklik Yönetmeliği”) 30.12.2016 tarihli ve 29934 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklik Yönetmeliği ile “Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik” (“Yönetmelik”) kapsamında Ortak Giderler ve Güvenlik Hizmeti konularına yenilikler getirilmiştir.

1. Yönetmelik’in “Ortak Giderler” başlığı altında yapılan değişiklikler:
Değişiklik Yönetmeliği’nin, Yönetmelik’in alışveriş merkezlerinin ortak giderleri hakkında paylaştırma yöntemleri ve tarifelerini düzenleyen 11. Madde fıkralarında birtakım kapsamlı değişikliklere gitmiş olduğu görülmektedir. Madde 11’in ilk halinde Yönetmelik Eki olan Ek – 1’e atıf yapılarak, katılım paylarının belli standartlara ve eşiklere göre belirlendiği tablo ve formüller sunulmaktaydı. Değişiklik Yönetmeliği ile birlikte, uygulanacak paylaştırma yöntemi aşağıda belirtildiği şekilde basitleştirilmiş ve tüm madde içeriği bu değişiklik ile uyumlu hale getirilmiştir:  

• Madde 11’in ilk fıkrasında, ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, ısınma, (yenileme niteliğinde olmayan) bakım-onarım, güvenlik, temizlik gibi tekrarlanan ve alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak giderlerin (“Ortak Giderler”) nasıl bir tarifeyle paylaştırılacağı Yönetmelik’in önceki düzenlemesinde “Ek – 1” altında ayrıntılı şekilde açıklanmaktaydı. Taraflara seçme serbestisi tanıyan yeni düzenleme ile hâlihazırda alışveriş merkezinde bulunan perakende işletmeler ve alışveriş merkezi yönetimi arasında oybirliğiyle bir gider paylaşım usulü belirlenip belirlenmediği sorgulanmaktadır. Bu tarz bir usulün belirlenmemiş olması halinde ise Değişiklik Yönetmeliği ile gelen düzenlemeye göre ortak giderler perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanı oranı ölçüsünde paylaştırılmaktadır. Müştereken belirlenen gider paylaşım usulü ise en fazla 5 (beş) yıl süre ile uygulanabilir. (Md. 11/1)

• Değişiklik Yönetmeliği uyarınca Yönetmelik Madde 11’in 2. Fıkrasında da değişikliğe gidilmiş olmasına rağmen eski düzenleme ile kıyaslandığında içerikte büyük bir fark ortaya çıkmamaktadır. Alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden, birinci fıkradaki Ortak Giderler dışında kalan pazarlama ve yönetim gibi ortak faydaya yönelik hizmetler için katılım payı talep edilebilmesini düzenleyen fıkra Değişiklik Yönetmeliği’nin yürürlüğe girmesinden önce bu katılım payının hesabını eski düzenlemede yer alan “Ek – 1” e atıf yaparak çözüme kavuşturuyordu. Yeni düzenleme uyarınca bu tarz ortak faydaya yönelik giderlerin bir katılım payı tarifesiyle ödenebilmesi bunun taraflar arasındaki sözleşmede belirtilmiş olmasına bağlanmaktadır. Taraflar sözleşme ile aksini kararlaştırmadıkça perakende işletmelerin bu giderlere katılım payı, perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanı oranı ölçüsüne göre hesaplanmaktadır. (Md. 11/2)

• Değişiklik Yönetmeliği’nin içeriğine fazlaca müdahale etmeksizin tadil ettiği bir diğer hüküm ise Madde 11’in 7. fıkrasıdır. 11. Madde’nin 7. Fıkrası; Alışveriş merkezi yönetimince her yıl mart ayı sonuna kadar, bir önceki yılın Ortak Giderleri ile ortak kullanım alanı gelirlerine ilişkin rapor hazırlanmasını düzenlemektedir. Düzenlemeye göre söz konusu rapor, alışveriş merkezlerindeki perakende işletmelere sunulacaktır.  Sunulacak bu raporun içeriğine değinen 7. fıkra hükmüne eklenen düzenleme uyarınca; her bir perakende işletmeden tahsil edilmesi gereken ve tahsil edilen Ortak Gider katılım paylarına, ortak kullanım alanlarından elde edilen gelirlere ve Ortak Gider katılım payından yapılan ödemelere ilişkin bilgiler ile her bir gider türü için Ortak Gider hesaplamalarına raporda yer verilecektir. Perakende işletmelerce talep edilmesi halinde, ortak kullanım alanlarından elde edilen gelirler ile Ortak Gider katılım paylarından yapılan ödemelere ilişkin belgelerin birer örneği alışveriş merkezi yönetimince perakende işletmelere verilecektir. (Md. 11/7)

2. Yönetmelik’e “Güvenlik Hizmeti” başlığı altına yapılan eklemeler:
Son dönemlerde ülke çapında sıklıkla yaşanan terör olaylarının kamuoyunda yarattığı endişe ve korku ortamı insanların sosyal alışkanlıklarını olumsuz yönde değiştirmeye ve alışveriş merkezleri gibi kalabalık ortamlardan uzak durmalarına sebep olmaya başlamıştır. Yönetmelik’te mevcut olan 19. Madde altına Değişiklik Yönetmeliği ile eklenen alt maddelerin düzenlenmesindeki amaç da bu endişe ve korku ortamının alışveriş merkezleri üzerindeki olumsuz etkisini azaltarak alışveriş merkezlerinde daha efektif önlemler alınması yoluyla ziyaretçilerin alışveriş merkezlerindeki güvenliğini sağlamaktır. 

• Değişiklik Yönetmeliği ile Yönetmelik Madde 19’a eklenen 3. Fıkra uyarınca alışveriş merkezi yönetimine alışveriş merkezi içerisinde “plaka tanıma sistemi” kurma ve işletme yükümlülüğü getirilmiştir. Bu doğrultuda alışveriş merkezi yönetimi tarafından edinilen veriler ise kolluk birimleri ile anlık olarak paylaşılacaktır. (Md. 19/3)

• Değişiklik Yönetmeliği ile Yönetmelik Madde 19’a eklenen 4. fıkra uyarınca İçişleri Bakanlığınca kamu güvenliği açısından gerekli görülen alışveriş merkezlerinde, araçla giriş çıkış yapılan açık ve kapalı otopark gibi kontrollü alanların girişlerine alışveriş merkezi yönetimi tarafından “araç altı görüntüleme sistemi” kurma ve işletme yükümlülüğü getirilmiştir. (Md. 19/4)

Bilge Binay Kanat &  Kaan Beylen