Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ Yayımlandı

“Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde (III-52.3) Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (III-52.3.c)” (“Değişiklik Tebliği’’) 30 Haziran 2018 tarihli ve 30464 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak, yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Değişiklik Tebliği ile 3 Ocak 2014 tarihli ve 28871 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak 1 Temmuz 2014 tarihi itibariyle yürürlüğe giren “Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde (III-52.3)” (“Tebliğ”) yapılan değişiklikler aşağıda maddeler halinde açıklanmaktadır.

• Değişiklik Tebliği ile, gayrimenkul yatırım fonu kapsamına girişim sermayesi portföy yönetim şirketleri tarafından kurulan malvarlıkları da dahil edilmiştir.
• Değişiklik Tebliği’nde, yatırımcılara sunulan katılma paylarına ilişkin satış başlangıç tarihinin, ihraç belgesinin kurucu tarafından teslim alınmasından itibaren 3 (üç) ayı geçemeyeceği, bu süre içerisinde satışa sunulmayan katılma fonlarının tasfiyesi zorunlu olduğundan 6 (altı) iş günü içerisinde bu katılma paylarının tasfiyesi için Sermaye Piyasası Kurulu’na (“Kurul”) başvurulması gerektiği belirtilmiştir.
• Değişiklik Tebliği’nde ayrıca, gayrimenkul yatırım fonlarından alınan yönetim ücretine, portföy yönetim ücreti ve pazarlama satış dağıtım ücreti şeklinde bölünerek ve/veya fona giriş-çıkış komisyonu uygulanmak suretiyle aynı fon çatısı altında farklı pay grupları oluşturulabileceği öngörülmüştür. Buna göre uygulanacak giriş çıkış komisyonlarının fona gelir olarak kaydedileceği belirtilmiştir. Bununla birlikte, yatırımcılarla isteğe bağlı olarak yatırımcı sözleşmesi imzalanması halinde, bu sözleşmede fon içtüzüğü ve ihraç belgesine aykırı hükümlere yer verilemeyeceği vurgulanmıştır.
• İçtüzük ve ihraç belgesi değişikliklerinin yatırımcıların yatırım yapma kararını etkileyebilecek ve önceden bilgi sahibi olunmasını gerektirecek nitelikte olması halinde ise değişikliklerin yürürlüğe giriş tarihinden en az 30 (otuz) gün önce, bu değişikliklerin katılma payı sahiplerine en uygun haberleşme vasıtasıyla bildirilmesi gerektiği, ancak değişikliklerin fonun tüm katılma payı sahipleri tarafından önceden onaylanması ve bu hususu teşvik eden belgelerin Kurul’a iletilmesi halinde işbu 30 (otuz) günlük sürenin uygulanmayacağı belirtilmiştir.
• Değişiklik Tebliği ile, satış yapılan yatırımcıların Tebliğ’de belirlenen vasıflara sahip olduklarına dair bilgi ve belgeleri temin etmek ve bunları muhafaza etmek zorunda olan katılma paylarının pazarlama ve dağıtım faaliyetlerini yürütecek olan kuruluşların, yükümlülüklerini yerine getirmemeleri neticesinde yatırımcıların uğrayabileceği zararlarından tek başına sorumlu olacağı belirtilmiştir.
• Değişiklik Tebliği’nin yürürlüğe girmesi ile birlikte, mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller ile fon portföyünde yer alan gayrimenkuller üzerinde fon lehine intifa hakkı tesis edilemeyeceği, yalnızca üst hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edilebileceği belirtilmiştir.
• Değişiklik Tebliği’nde gayrimenkul yatırım fonlarının, fon toplam değerlerinin maksimum %50’si oranında kredi veya faizsiz finansman kullanabilecekleri, kredi ve finansman kullanma limitinin ise Tebliğ’de yer alan düzenlemeden farklı olarak son hesap dönemi itibarıyla değil kredi veya faizsiz finansman kullanımının gerçekleştiği hesap dönemi ve sonrasındaki hesap dönemleri sonunda açıklanan fiyat raporlarında sağlanması gerektiği belirtilmiştir. Bunun yanı sıra, kredi veya finansman kullanan gayrimenkul yatırım fonlarının, bu hususu kullanımın gerçekleştiği hesap dönemini takip eden 30 (otuz) gün içinde katılma payı sahiplerine bildirmekle yükümlü oldukları belirtilmiştir.
• Değişiklik Tebliği’nde, kurucu ve portföy yöneticisi tarafından içtüzük ve ihraç belgesinde hüküm bulunması şartıyla, belirlenen dönemlerde veya katılma paylarının fona iade edilebildiği tarihlerde, fonun birim pay değerindeki değişimin kıstas getiriyi aşan kısmından oluşan matrah üzerinden hesaplanacak bir performans ücretinin, fona veya katılma payı sahiplerine tahakkuk ettirilmesinin mümkün olduğu belirtilmiştir. Bununla birlikte, katılma payı sahiplerine tahakkuk ettirilen yahut katılma payı sahiplerinden tahsil edilen performans ücretlerinde, katılma payı iadeleri dışında hesaplanıp tahakkuk ve tahsil edilen performans ücreti matrahında takip eden dönemlerde azalma olması halinde, tahsil edilen performans ücretinden iade edilecek tutarın katılma payı sahiplerine geri ödenmesi gerektiği belirtilmiştir. Buna göre, performans ücretinin katılma payı sahiplerinden tahsil edilmesi halinde, performans ücreti hesaplamasına ilişkin bilgiler, tahsilatı takip eden 15 (on beş) gün içerisinde en uygun haberleşme vasıtasıyla katılma payı sahiplerine bildirilecektir.
• Değişiklik Tebliği’nde, Tebliğ kapsamına giren gayrimenkul yatırım fonları için Kamuyu Aydınlatma Platformu sayfası oluşturulması ve bu sayfada yer alacak bilgiler ile ticari sır niteliğindeki bilgilerin gizlenebilmesi suretiyle fon içtüzüklerinin, ihraç belgelerinin, içtüzük/ihraç belgesi tadil metinlerinin ve finansal raporların kurulacak bu platformda ilan edilmesi zorunlu tutulmuştur. Bu bağlamda, 30 Haziran 2018 tarihinden önce kuruluşuna izin verilen gayrimenkul yatırım fonlarının Değişiklik Tebliği ile getirilen düzenlemelere uyumu için son tarih 30 Eylül 2018 olarak belirlenmiştir.

Değişiklik Tebliği’nin tam metnine ulaşmak için, lütfen buraya tıklayınız.

Duygu Bozkurt, Avukat