Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapıldı

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (“Değişiklik Yönetmeliği”), 30 Eylül 2017 tarihli ve 30196 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmış olup Değişiklik Yönetmeliği’nin 14. maddesi geriye dönük 3 Temmuz 2017 tarihinden itibaren yürürlükte sayılacak olup geriye kalan maddeleri ise 1 Ekim 2017 tarihinde yürürlüğe girecektir. Değişiklik Yönetmeliği, 3 Temmuz 2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmış olan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (“Yönetmelik”) bünyesinde birtakım tadil ve eklemeler gerçekleştirmiştir.

Öncelikle, Yönetmelik’in “Tanımlar” başlıklı 4. maddesinin, ilk fıkrasının, (e) bendinde yapılan teknik değişiklik doğrultusunda; “atrium” olarak isimlendirilen iki veya daha çok katlı yapıların içinde bulunan boşluk alanlarının karşılıklı iki uzun kenarları arasındaki mesafelerin en az 5 (beş) metre olacağı düzenlenmiş iken, bu asgari limit 3 (üç) metreye indirilmiştir, yine bu değişikliğe göre atrium; bodrum, zemin veya bina girişinin yer aldığı kattan başlayıp tüm katlar boyunca devam eden üzeri kapalı boşluklu hacimdir.

“Emsal” terimi Yönetmelik çerçevesinde “Yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranı…” anlamına gelmektedir. Yönetmelik’in değişikliğe uğrayan 5. maddesinin 8. fıkrası ise emsal tespiti sırasında hesaba katılmayacak olan alanları düzenlemektedir. Değişiklik Yönetmeliği’nin bu madde üzerinde yarattığı etki doğrultusunda emsal hesabı dışında tutulacak taşınmaz kısımları listesine şunlar eklenmiştir: Korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı ile yangın güvenlik holünün 6 (altı) metrekaresi, son katın üzerindeki ortak alan niteliğindeki teras çatılar, yapının ihtiyacı gereği bahçede yapılan açık otoparklar, alışveriş merkezlerinde yapılan atrium boşluklarının her katta asgari ölçülerdeki alanlar. Bunun yanı sıra yapıların  bodrum katları dahilindeki; merdivenler, yakıt depoları, jeneratör odaları, konut kullanımlı bağımsız bölümlerin brüt %10’u, ticari kullanımlı bağımsız bölümlerin brüt %50’si,  ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın konutlarda 150 (yüz elli) metrekaresi, konut dışı yapılarda ise 300 (üç yüz) metrekaresi ve son olarak, ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 100 metrekaresi Değişiklik Yönetmeliği’nin etkisi ile birlikte emsal hesabından muaf tutulacaktır.

Yönetmelik’in 20. maddesinin 8. fıkrası altında yapılan değişiklikler özelinde; yapı içerisinde taban alanı hesabına dahil edilmeyecek kullanımlara artık; tüm bahçe alanının %20’sini geçmeyen (değişiklik öncesinde azami limit %10 idi) kameriye, pergola, sundurma, açık ve süs havuzları ve bu limitten ari olarak tüm güvenlik holleri de eklenmiştir. Aynı değişiklik bünyesinde “…tamamen toprağın altında kalan; su sarnıcı, gri su toplama havuzu, otopark, sığınak ve tesisat hacimleri, yakıt ve su depoları” taban alanına dahil edilmeyecek kullanımlar sınıfından çıkartılmışlardır.

Değişiklik Yönetmeliği ile birlikte Yönetmelik’in 22. maddesinin muhtelif kısımlarında meydana gelen değişiklikler neticesinde, yapının “katlar alanı hesabına dahil edilmeyecek kullanımları” na eklemeler yapılmıştır, şöyle ki; (i) metrekare sınırı gözetmeksizin asgari sayı sınırını aşmayacak şekilde tüm kapıcı daireleri, (ii) ortak alan niteliğindeki tüm mescit ve müştemilat, (iii) ticari amaç taşımayan bodrum veya zemin katta bulunan tüm çocuk oyun alanları ve bakım üniteleri, (iv) sınır gözetmeksizin otopark alanları, gri su toplama havuzları, (v) bodrum katları ile kısmen açıkta kalan veya bodrum katlarında yer alan tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan veya bir bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan, ticari amaç içermeyen, yapı yaklaşma sınırı içinde kalan ve 1.000 (bin) metrekareyi ve toplamda katlar alanının % 5’ini aşmayacak şekilde düzenlenen ortak alan niteliğindeki; jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis, spor birimleri ve depolar, (vi) alan sınırı gözetmeksizin, bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katları ile kısmen açıkta kalan, yola cephesi bulunmayan bodrum katlarında yer alan, bina cephelerinde ilave kat görünümüne neden olmayan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; konut ve ticari kullanımlı bağımsız bölümlere ait depo amaçlı eklentiler, (vii) alan sınırı gözetmeksizin sökülür, takılır, katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar ve açık çıkmalar, kat bahçe ve terasları, iç bahçeler, kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi, tek bağımsız bölümlü konutlar hariç; bina giriş holleri ile kat holleri ve asansör önü sahanlıkları, hepsi birlikte; değişiklik öncesindeki metrekare ve alan sınırlarından kurtulmuş olup belirtilen söz konusu halleriyle katlar alanına dahil edilmeyeceklerdir.

Yönetmelik’in “Bahçe Mesafeleri” başlıklı 23. maddesinin birinci fıkrasında yapılan değişiklikler bünyesinde; yan ve arka bahçe mesafelerinin arttırılması hesabına artık parsellerin park alanlarının komşu cepheleri katılmayacaktır, yan bahçelerin arttırılması hesabı içinde bulunduğu kat özelinde de yapılabilecektir. Bunun haricinde ilgili fıkranın “g” ve “ğ” bentlerinde bahçe hesabını etkileyecek birtakım değişiklikler yapılmıştır.

Değişiklik Yönetmelik’in, Yönetmelik’in 29. maddesi üzerine yaptığı tadil ile; yapıların duvar kalınlığına dair var olan asgari kalınlık limiti ortadan kalkmıştır. Yönetmelik 39. madde üzerinde yapılan değişikliğe göre ise, yapılarda yangın merdivenlerine açılan kapılardaki asgari mesafe limiti ortadan kalkmıştır. İşbu iki değişiklik insan güvenliği açısından son derece önemli olup, dikkatle değerlendirilmelidir.  Bunların yanı sıra Yönetmelik 41. madde üzerinde yapılan değişiklik neticesinde; farklı bağımsız bölümlere ait açık çıkmalar arasında gözetilecek mesafeler hakkındaki 3 (üç) metrelik asgari limit kaldırılmıştır.

İnşaat sektörünün taleplerinin de dikkate alındığı Değişiklik Yönetmeliği ile, Yönetmelik 54. maddesinin 10. fıkrası altında düzenlenen; (i) yapı ruhsatına uygun olarak yapımına devam eden yapılarda, plan iptali olması halinde seviye tespiti yapılarak inşaat durdurulacağına, (ii) mahkeme kararında yer verilen iptal gerekçeleri de dikkate alınmak koşuluyla hazırlanacak yeni imar planına göre mevcut haliyle ya da tadilatlı olarak korunması mümkün olan yapıların devamına izin verileceğine, (iii) korunması mümkün olmayanların ise ruhsatları iptal edilerek inşaatın durdurulma tarihine kadar ruhsat ve eki projelerine uygun olarak yapılan kısmının müktesep hak kapsamında değerlendirileceğine, ilişkin hüküm Yönetmelik metninden kaldırılmıştır.

Yönetmelik’in 55. maddesi üzerinde yapılan değişiklikler neticesinde; bir binada yer alan bağımsız bölümlerin birinde; emsal ve inşaat alanını, kullanım amacını, ıslak hacimlerin yerini, ortak alanları, diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarını, diğer bağımsız bölümlerle olan duvar ve döşeme gibi ortak yapı elemanlarını değiştirmemek, binanın taşıyıcı sistem özellikleri ve güvenliği ile yangın güvenliğini olumsuz etkilememek kaydıyla yapılan tadilatlarda, tadilat yapılan bağımsız bölüm malikinin başvurusu tek başına yeterli olacaktır. Ancak bu tadilattan etkilendiği (yapı ruhsatı vermeye yetkili) ilgili idarece belirlenen bağımsız bölümler olması halinde, bu bağımsız bölümlerin maliklerinin de muvafakatleri alınacaktır.

Yönetmelik’in 57. maddesi altında meydana gelen değişiklikler neticesinde artık, statik projeye esas teşkil edecek zemin ve temel etüdü raporlarında; (i) yerin dayanımı ölçüleri de jeoloji mühendislerince yapılacaktır, (ii) önceden jeoloji mühendislerince hesaplaması istenilen zemin taşıma gücü ise zemin emniyet gerilimine dönüşmüştür. Bunların haricinde; müstakil yapı adedi 30 ve daha fazla olan uygulamalar, bir parseldeki toplam inşaat alanı 60.000 m2’den fazla olan yapı veya yapılar topluluğu, binanın herhangi bir cephesinden görünen en düşük kottaki bina yüksekliği 60,50 metreyi geçen yapılar için büyükşehir belediyeleri tarafından eskiden avan proje zorunluluğu getirebilmekteydiler, değişiklik yönetmeliği ile birlikte artık siluet onayı zorunluluğu getirilebilecektir.

Değişiklik Yönetmeliği’nin etkisi ile Yönetmelik’in 62. maddesinin, elektronik haberleşme istasyonu kurulmasına dair 2. fıkrasının teknik kapsamı genişlemiş olup; “Özel mülkiyete tabi arsa ve binalarda, fenni mesuliyet üstlenilmek ve Kanunun cezai hükümleri saklı kalmak, kat maliklerinin üçte ikisi ve gerekmesi halinde uygulamadan etkilendiği ilgili idaresince belirlenen bağımsız bölüm maliklerinin muvafakati alınmak, statik açıdan sakınca bulunmadığına dair inşaat mühendislerince hazırlanacak rapor ilgili idaresine sunulmak, bina estetiğini, görünümünü ve silueti olumsuz etkilememek kaydıyla Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumunun uygun görüşü alınarak; ruhsat alınmadan elektronik haberleşme istasyonu kurulabilir. Bina cephelerinde bu fıkrada aranan şartlara ilave olarak, sadece anten ve anten aparatları monte edilmek, cepheye bitişik olmak, dış cephe kaplamasıyla benzer görünümde olmak ve anten boyları 1,55 metreyi geçmemek şartları da aranır. Fenni mesuliyet üstlenilmek ve Kanunun cezai hükümleri saklı kalmak kaydıyla, sabit elektronik haberleşme altyapısında kullanılan; saha dolabı, varlık noktası (PoP noktası), menhol, ankesörlü telefon ve bina içi anahtarlama ekipmanları, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni alınmadan kurulabilir.” haline getirilmiştir.

Son olarak Yönetmelik bünyesindeki en önemli ekleme geçici 3. madde kapsamında gerçekleştirilmiştir, buna göre; Yönetmelik yürürlüğe girmeden önce riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alan kapsamına alınmış olan yapıları kapsar şekilde, maliklerinin en az üçte ikisinin noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlemiş olmasına rağmen yapı ruhsatı düzenlenmemiş yapıların, ruhsat işlemleri için talepte bulunulması halinde bu talepler (Yönetmelik’in yürürlüğe giriş tarihi olan) 1 Ekim 2017 tarihinden önce yürürlükte olan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre sonuçlandırılabilecektir. Buna ek olarak, Yönetmelik’in yürürlüğe girmesinden önce ruhsatı alınmış ve inşaatı devam eden yapılara ilişkin ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvurularında; talep edilmesi halinde ruhsatın düzenlendiği dönemde geçerli olan yönetmeliğe göre sonuçlandırılabilmesi imkânı getirilmiştir.

Değişiklik Yönetmeliği’ne ulaşmak için lütfen buraya tıklayınız.

Tüm Haberler