Konut Kiralarında Artış Oranının Sınırlandırılmasına İlişkin Torba Kanun Yürürlüğe Girdi

Torba Kanun Ne Getiriyor?
Torba Kanun ile Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’na eklenen geçici 1. madde uyarınca, konut kiraları ile sınırlı olmak üzere, 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla geçerli olduğu hüküm altına alınmıştır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz kabul edilecektir. Yenileme dönemi 11 Haziran 2022 tarihinden önce gerçekleşen kira sözleşmeleri açısından Torba Kanun’da herhangi bir düzenleme öngörülmemiş olup; Torba Kanun’da öngörülen düzenlemeler bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra gerçekleşen kira ilişkileri açısından geçerlidir.

Yeni bir kanunla süre uzatılmadığı takdirde, yenileme dönemi 01.07.2023 tarihinden sonrasına rastlayan kira sözleşmeleri %25 oranındaki artış sınırlamasından etkilenmeyecektir. Örneğin: 01.08.2022 tarihinde imzalanacak olan 1 yıl süreli kira sözleşmesinin yenileme dönemi 01.08.2023 tarihine rastlayacağından, bu sözleşmede Kanun ile getirilen %25 oranındaki artış sınırlaması uygulanmayacaktır.

Bununla birlikte, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’in altında kalması halinde TÜFE değişim oranı geçerli olacak ve bu düzenleme 1 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından da bağlayıcılık teşkil edecektir.

İşyeri Kiraları Kanun’un Kapsamı Dışında Bırakılmıştır
Torba Kanun ile kira bedeli artış oranı için getirilen %25 oranındaki üst sınır yalnızca konut kiraları bakımından geçerlidir. Bu doğrultuda, işyeri kiraları bakımından TBK’da yer alan TÜFE’deki on iki aylık değişim oranı ile artış uygulaması devam edecektir.

TBK 344/2 Uyarınca Açılacak Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Bu Düzenleme Uygulama Alanı Bulacaktır
İlgili hükmün son cümlesinde TBK’nın 344/2 hükmüne atıf yapılmış ve tarafların yeni dönem kira bedeli belirlenirken uygulanacak olan artış oranına ilişkin bir anlaşma yapmamış olması durumunda; açılacak bir kira bedeli tespiti davasında hâkimin vereceği kararlarda da bu artış sınırlamasının uygulanacağı düzenlenmektedir.

Mülk Sahiplerinin 5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yılın Sonunda Yenilenen Kira Sözleşmelerinde TBK 344/3 Uyarınca Tespit Davası Açma İmkânı Devam Etmektedir
Kira artış oranına %25’lik sınır getiren düzenleme TBK Madde 344/3’te düzenlenen 5 yıldan uzun süreli veya 5 yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerine istinaden açılabilecek tespit davaları açısından bir değişiklik getirmemiştir.

Bu doğrultuda, mülk sahipleri tarafından 5 yıldan uzun süreli veya 5 yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerine ilişkin olarak kira bedeli tespiti davası açılması halinde; taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira bedeli emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı gözetilerek Mahkeme tarafından hakkaniyete göre belirlenecektir.

Yargıtay’ın güncel görüşüne göre, TBK Madde 344/3 hükmüne istinaden açılan kira bedeli tespiti davalarında; bilirkişi incelemesiyle taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği kira bedelinden hak ve nefaset ilkesi gözetilerek makul bir indirim yapılarak kira bedeli tespit edilmektedir.

Sonuç itibariyle, Torba Kanun ile getirilen yeni düzenleme ülkemizdeki pek çok mülk sahibi ve kiracıyı etkilemekte ve ilgilendirmektedir. Bu sebeple yeni düzenleme neticesinde mülk sahipleri tarafından açılan kira bedeli tespiti davalarının sayısının da artacağı tahmin edilmektedir. Öte yandan, mülk sahiplerinin kanun değişikliği ya da sonuçlarıyla ilgili olarak -sözleşme özgürlüğünün ihlali ve anayasaya aykırılık iddiası dışında- yararlanabilecekleri herhangi bir dava ya da kanuni başvuru hakkı bulunmamaktadır.

Torba Kanun’un tam metnine ulaşmak için lütfen buraya tıklayınız.

MORAL | KINIKOĞLU | PAMUKKALE | KÖKENEK
Mert Bayrak, Avukat
Hilal Dilek, Stajyer Avukat