AVM'lerin Ortak Gelir ve Gider Yönetiminde Yenilikler

A. Değişiklik Yönetmeliği Ne Getiriyor?
Değişiklik Yönetmeliği ile birlikte, uygulamada sıklıkla karşılaşılan kiracı mağazalar ile Alışveriş Merkezleri (“AVM”) yönetimleri arasındaki gider paylaşımından kaynaklanan sorunların çözüme kavuşturulması ve ortak kullanım alanlarından elde edilen gelirler ile bu alanlara ilişkin giderlerin kapsamının belirlenmesi hedeflenmektedir.

B. Değişiklik Yönetmeliği’nde Neler Düzenleniyor?
a) Yeni Tanımlar ve Hesaplama Yöntemi Değişiklikleri
‘Ortak Gelir’, ‘Ortak Gider' ve ‘Yönetim Gideri’ tanımları Yönetmelik kapsamına eklenmiş, Ortak Gider hesaplamasında bazı yeni kriterler getirilmiştir. Şöyle ki;
i) Ortak Gider: Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim personelinin göreviyle ilgili giderlerini ifade etmektedir.

Bu kapsamda, AVM’de yer alan işletmelerden yalnızca yukarıda sayılan giderler için ortak gider katılım payı tahsil edilebilecektir. Söz konusu giderlerin dışında kalan giderler ile ortak gider niteliğinde olup belgelendirilmeyen giderler için, işletmelerden herhangi bir bedel talep edilmesi mümkün olmayacaktır. Ortak giderler, AVM’deki perakende işletmelerin satış alanlarının AVM satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılacaktır. Böylelikle oy birliği ile belirlenebilen ortak gider paylaşım usulü uygulamasına son verilmiştir. Ortak gider olarak tahsis edilebilecek avans oranı değişmemekle birlikte, avansın ait olduğu yılı izleyen Şubat ayının sonuna kadar mahsup edilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Böylelikle, avansın ait olduğu yılın sonuna kadar mahsup edilebilmesi imkânı sona ermiştir.

ii) Ortak Gelir: Ortak kullanım alanlarından elde edilen geçici kiralama, reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet, baz istasyonu, ATM ve diğer ortak kullanım alanı gelirleri ile ortak giderler için tahsil edilen avanslardan elde edilen her türlü geliri ifade etmektedir.
Yukarıdaki ortak gelirlerin yalnızca ortak giderlerin karşılanmasında kullanılabileceği şeklinde düzenlemeler yapılmıştır. Ortak gelir tahsilatının, ilgili yıldaki ortak gider maliyetinin üzerine çıkması halinde; bir sonraki yılda ortak giderlerde kullanılmak üzere bakiye olarak aktarılacaktır.

iii) Yönetim Gideri: Alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderleri ifade etmektedir.
Değişiklik Yönetmeliği’nin yürürlüğe girdiği tarih olan 18.08.2022’den önce yapılan sözleşmelerde, yönetim giderinin alt kalemleri ayrıca belirtilmedikçe, perakende işletmelerden yönetim gideri olarak yalnızca AVM’de fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler için katılım payı tahsil edilecektir. Ancak her halükârda, katılım payının hesaplanmasında satış alanlarının AVM satış alanına oranlanması formülü kullanılacaktır.

Perakende işletmelerinden reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler ile belgelendirilmeyen giderlerin istisnalar harici¹ tahsili sona erdirilmiştir. Şöyle ki; AVM’nin ortak gideri niteliğinde olmayan ve AVM maliki veya yönetimine ait giderler olduğu kabul edilen reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi giderler için Değişiklik Yönetmeliği’nin yürürlüğe girdiği tarih itibariyle AVM içerisinde işletmelerden herhangi bir bedel tahsil edilmesinin önüne geçilmiştir.

Ancak, sözleşme serbestisi ilkesi doğrultusunda Değişiklik Yönetmeliği değişikliğinden önce (18.08.2022) kurulan sözleşmelerde hüküm bulunması halinde, bahse konu giderler için işletmelerden sözleşmeler yenileninceye ya da uzatılmış sayılıncaya kadar katılım payı tahsil edilebilecek; sözleşmenin yenilenmesi halinde ise yeni kira döneminde tahsilat yapılması mümkün olmayacaktır.

b) AVM Yönetimlerine Yönelik Yeni Raporlama Yükümlülükleri
Değişiklik Yönetmeliği ile birlikte, AVM yönetimlerine, ortak gelir ve giderlere ilişkin rapor (“AVM Raporu”) hazırlayıp sunma yükümlülüğü yanında, Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu tarafından yetkilendirilen bağımsız denetim kuruluşunca (“Bağımsız Denetim Raporu”) hazırlanacak raporu işletmelere sunma yükümlülüğü getirilmiştir.

AVM Raporu:
AVM yönetiminin bir önceki yılın ortak gelir ve giderlerine ilişkin hazırlanacak ortak gelir ve gider raporunu (“AVM Raporu”) perakende işletmelere gönderme yükümlülüğü Nisan ayı sonuna ertelenmiştir. AVM Raporu’nda yer alması gerekli asgari unsurlar açıkça belirtilmiş olup, AVM Raporu’nun hazırlanmasına esas teşkil eden gelir ve gider belgeleri ile hizmet sözleşmelerinin birer örneğinin, talep halinde on beş gün içerisinde perakende işletmecilerine sağlanma yükümlülüğü getirilmiştir.

Bağımsız Denetim Raporu:
AVM yönetiminin avans, ortak gelir ve gider hesaplama ve raporlama işlemleri ile ortak gider paylaşımına ilişkin diğer işlemlerinin Yönetmeliğe uygunluğunun denetlenmesi için masrafları AVM yönetimine ait olmak üzere Bağımsız Denetim Raporu alması ve perakende işletmelere sunması zorunlu hale getirilmiştir. 18.08.2022 tarihinden önce akdedilmiş sözleşmeler kapsamında işletmelerden reklam, pazarlama, danışmanlık ve yönetim giderleri için katılım payı tahsil edilmesi durumunda, ilgili raporda gider paylaşım işlemlerinin Yönetmeliğe uygunluğuna da yer verilmesi gerekecektir.

Değişiklik Yönetmeliği’ne buradan ulaşabilirsiniz.

MORAL | KINIKOĞLU | PAMUKKALE | KÖKENEK
Serkan Pamukkale, Kıdemli Ortak
Cerensu Çetin Yenigün, Kıdemli Avukat
İrem Tanık, Avukat


¹ Değişiklik Yönetmeliği’nin yürürlüğe girdiği 18.08.2022’den önce akdedilen sözleşmelerde, reklam, pazarlama, danışmanlık gibi giderlerin perakende işletmelerden alınacağı kararlaştırılmış ise bahsi geçen tahsilatın yapılması mümkün olacaktır. Ancak sözleşme 18.08.2022 tarihinden önce akdedilmiş ve sözleşme içerisinde reklam, pazarlama, danışmanlık gibi giderlerin alınacağı kararlaştırılmış olsa dahi; sözleşme, süresinin sona ermesinden önce veya sonra yenilenmişse veya sözleşme süresi kendiliğinden uzamışsa, ilgili sözleşmenin Yönetmelik kapsamına dahil olduğu varsayılarak AVM tarafından bu giderlerin talep edilmesi yine mümkün olmayacaktır.