Kira Bedelinin Belirlenmesi
Kira bedelleri, Türk hukukunda benimsenen sözleşme serbestisi ilkesi gereği, kiracı ve kiraya veren tarafından aşırı yararlanma hükümleri saklı kalmak kaydıyla serbestçe belirlenebilmektedir. Ne var ki, taraflarca başlangıçta belirlenen kira bedelinin artırılması birtakım sınırlamalara tabi olmakla birlikte, Türk Borçlar Kanunu'nun (“TBK”) 26. Maddesi ile düzenlenen
1 “Sözleşme özgürlüğü” kavramı bu durumda uygulama alanı bulmaktadır.
Bu bakımdan, TBK uyarınca öncelikle taraflarca başlangıçta belirlenmiş kira bedeli, her kira döneminde bir kez artırabilmektedir. Yenilenen kira sözleşmeleri bakımından kira bedelinde yapılacak artış ise yine TBK’da belirtilen sınırlamalara tabidir. TBK madde 344/I uyarınca kira bedeli artışı konusunda üst sınır getirilmiş ve artırılmış kira bedelinin ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı ifade edilmiştir.
Tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları artış oranının tüketici fiyat endeksinden daha yüksek olarak belirlenmesi halinde dahi, yenilenen dönemde kira artışı ancak tüketici fiyat endeksi oranında gerçekleşebilecektir. Diğer bir deyişle, tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları artış oranı tüketici fiyat endeksinden düşük ise, sözleşmede kararlaştırılan artış oranı uygulanacaktır.
Örneğin, Türkiye İstatistik Kurumu (“TİK”) tarafından Eylül ayında açıklanan verilere göre, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %59,91 olarak belirlenmiştir. Eylül ayı içerisinde yapılacak Türk Lirası kira bedellerinin artışında, bu oran esas alınacaktır.
Bununla birlikte, Yüksek Mahkeme’nin yerleşik kararlarında kiracı tarafından TBK’nın ilgili maddesinde belirtilen orandan daha fazla artış yapılmasının kabul edilmesi ve bu tutar üzerinden ödeme yapılması durumunda kira bedelinin artık bu tutar olacağı hüküm altına alınmıştır
2. Dolayısıyla, kira sözleşmeleri ile daha fazla artış yapılacağına dair hüküm düzenlenmiş olması ve sözleşmeye uygun olarak kira bedeli ödemesi yapılması halinde, kira bedelinin sözleşme kapsamında artırılmış olduğu hukuken varsayılacaktır.
5 Yıldan Uzun Süreli Kira Bedelinin Belirlenmesi
TBK 344/3 uyarınca kira bedelinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksinin esas alınması kuralı beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için uygulanmamaktadır.
Bu kapsamda, 5. (beşinci) kira yılının sonunda kira bedeli tespitinde artık sadece tüketici fiyat endeksi değil,
bunun yanı sıra kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet de göz önünde tutularak rayiç kira bedeli belirlenebilecektir. Bu tespit yapılırken sözleşmede artışa yönelik bir hükmün olup olmaması da önemli olmayacaktır. Ayrıca belirtmek gerekir ki, 5. (beşinci) yılın sonunda hâkimden rayiç bedelin tespitinin talep edilmesi zorunlu bir unsur değildir. Bu yönde kiraya verenin bir talebin olmaması halinde yapılacak artışta tüketici fiyat endeksi uygulaması devam ettirilecektir.
Ayrıca, kira sözleşmesinde sözleşme bedelinin yabancı para birimi üzerinden belirlenmesi halinde de kira bedelinde beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamayacağı düzenlenmiştir. Bu durumda döviz olarak belirlenen kira bedeli, 5 (beş) yıl boyunca sabit olacak şekilde geçerli olacak ve bu bedel üzerinden herhangi bir artırım uygulanmayacaktır. Beşinci yılın sonunda uygulanacak kira bedeli ise, tarafların mutabık kalamaması durumunda, hâkim tarafından dövizdeki değişiklik oranları, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak belirlenecektir.
Kira Tespit Davasının Açılması
Yukarıda belirtildiği üzere, taraflarca kira bedelinde artış hususunda anlaşma sağlanamadığı takdirde taraflardan birinin dava yoluna başvurması imkânı bulunmaktadır. Kira bedelinin belirlenmesi davası, 5 (beş) yıllık kira süresinin dolmasını takiben TBK’nın 345. maddesine göre her zaman açılabilmektedir. Dolayısıyla yenilenen kira döneminin içinde de bu dava açılabilecektir. Ancak davanın açıldığı ya da öncesinde bildirimin yapıldığı tarih, mahkemece belirlenecek olan yeni kira bedelinin geçerlilik kazanacağı tarih konusunda büyük rol oynamaktadır. Şöyle ki;
Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması durumunda, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira
döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacak şekilde etkili olacaktır. Aksi halde; hâkim tarafından tespit edilecek bedel ancak bir sonraki sene için geçerli olacaktır. (Örn. 7.yıl)
Konut Nitelikli Taşınmazlar Bakımından Yeni Geçici Düzenleme
Türkiye’deki enflasyon artışı sebebiyle; kiracıların geçici süreliğine yüksek enflasyondan korunması adına 11 Haziran 2022 tarihli ve 31683 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı Yasa uyarınca konut nitelikli taşınmazlarda kira artış oranı 1 Temmuz 2023 tarihine kadar 1 (bir) yıl süre ile %25 ile sınırlandırılmış bulunmaktadır. Şöyle ki;
Yeni düzenleme ile birlikte bir önceki kira yılında
tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre
değişim oranının %25’i aşması durumunda, aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça kira artış oranı %25 olarak uygulanacaktır.
Sonuç
Yukarıda açıklandığı üzere, Türk Hukuku bakımından “sözleşme özgürlüğü ilkesi” kural olarak kabul edilse de, kiracı tarafı korumak amacıyla bazı hallerde, sözleşme özgürlüğü sınırlandırılmaktadır. Kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi bakımından da bu yönde kiracı lehine bir sınırlama söz konusudur. Yasal sınırlamalardan ayrı olarak, taraflar sözleşmesel ilişkiyi sürdürmek adına sınırlamalardan farklı olsa bile kira bedeli artışını müzakere etmekte ve belirlemekte serbesttirler.
MORAL | KINIKOĞLU | PAMUKKALE | KÖKENEK
Serkan Pamukkale, Kıdemli Ortak
Cerensu Çetin Yenigün, Kıdemli Avukat
Bekir Yağız Kızkapan, Avukat
1TBK Madde 26: Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.
2Yüksek Mahkeme 3. HD.’nin 02.12.2019 tarihli E. 2019/3381 K. 2019/9536 sayılı kararı