Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair 7471 sayılı Kanun’un (“Kanun”), 9 Kasım 2023 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmesiyle birlikte kentsel dönüşüm uygulamalarında bir dizi önemli değişiklik yapılmıştır.
A. Kanun ile Getirilen Değişiklikler Nelerdir?
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın Kentsel Dönüşüm Uygulamalarına İlişkin Yetkilendirilmesi:
Yeni düzenleme ile, riskli yapılara ilişkin dönüşüm süreçlerinin daha etkin ve koordine bir şekilde yürütülmesi için yetki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan alınmış ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (“Başkanlık”) yetkilendirilmiştir. Ek olarak, Kanun kapsamındaki uygulamaların hayata geçirilebilmesi adına faaliyet göstermesi için önümüzdeki süreçte birtakım kuruluşlara da lisans verilmesi planlanmaktadır.
Rezerv Yapı Alanları Tanımının Genişletilmesi:
Önceki düzenlemelerde sadece yeni yerleşim alanları rezerv yapı alanları olarak kabul edilirken, Kanun ile mevcut yerleşim alanları da rezerv yapı tanımı içinde kentsel dönüşüm kapsamına alınmıştır. Değişiklikten önce bir alanın rezerv alanı olabilmesi için üzerinde yapı olmaması ve meskûn mahal dışında yer alması şarttı. Yeni düzenlemeyle rezerv yapı alanı tanımındaki yeni yerleşim alanı ifadesi yasadan çıkarılarak, meskûn mahal şartı kaldırıldı. Böylece gerekli görülen tüm alanlar rezerv yapı alanı ilan edilebilecek, rezerv yapı alanı ilan edilen yerler ise kentsel dönüşüm için boşaltılıp yerine yeni yapılar inşa edilebilecektir.
İmar ve Parselasyon Planları İlan Yetkisinin Değişimi:
Rezerv yapı alanlarındaki imar ve parselasyon planlarının ilan ve itiraz süreçleri bakımından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri yetkilendirilmiştir. Onaylanan imar ve parselasyon planları ilgili Müdürlük tarafından 15 (on beş) gün içinde ilan edilecektir. İtirazlar bakımından değerlendirilme süresi ise 5 (beş) gün olarak belirlenmiştir. İtirazların reddolunması halinde ise ret kararı, herhangi başkaca bir işleme gerek duyulmaksızın verildiği tarihi itibarıyla kesinleşecektir.
Dönüşüm Sürecine İlişkin Malikler Tarafından Alınacak Karar İçin Gereken Nisabın Düşürülmesi:
Risk altındaki yapıların dönüştürülmesine ilişkin malikler tarafından alınacak kararlar açısından üçte iki (2/3) çoğunluk gerekmekteyken, nisap maliklerin mülkiyet paylarının hisseler oranında salt çoğunluğunun olumlu oyu olacak şekilde düşürülmüştür. Değişiklik ile birlikte, ilgili kararın tüm maliklere noter aracılığıyla tebliğ şartı kaldırılmış olup muhtarlıkta ilan yoluyla da 15 gün içinde maliklere bildirim yapılabilecektir.
Yardımlar ve Destekler:
Önceki uygulamada, tahliye edilen yapıların sahiplerine, kiracılara ve ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılmaktaydı. Yeni düzenleme ile birlikte, kira yardımına ek olarak "yapım için yardım" seçeneği getirilmiş olup, söz konusu yardımların usul ve esasları Cumhurbaşkanı tarafından belirlenecektir.
Riskli Yapıların Yıktırılması İçin Belirlenen Süre:
Riskli yapıların yıkılması için maliklere 60 (altmış) günden az olmamak üzere süre verilmekteydi, yeni getirilen değişiklik ile maliklere en fazla 90 (doksan) günlük kesin süre tanınmıştır. Bu süre içerisinde tahliye ve yıkım işlemlerinin engellenmesi halinde, idari makamların müdahalesiyle yapının yıkımı gerçekleştirilecektir. Ayrıca yapının yıkımına ilişkin masraflar önceki uygulamadaki gibi maliklerce müteselsil olarak hisseleri oranında karşılanacaktır.
Yeni Yapıda Hak Sahipliği ve Borçlandırma:
Hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapılacak yapının değeri arasında bir fark çıkması ve hak sahibinin bu sebeple borçlanması söz konusu olabilir. Eski düzenlemeye göre, hak sahibi borçlandığında, borç miktarı oranında bağımsız birim üzerine ipotek konulurken, yeni düzenlemede ise hak sahibi ile bir sözleşme akdedilecek ve bu sözleşme çerçevesinde borç ödenmedikçe, hak sahibine yeni yapının tapusu devredilmeyecektir.
Başkanlığın Ön Alım Hakkı ve Kullanılması:
Önceki düzenlemelerde de; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın riskli alanlarda bulunan taşınmazlar üzerinde ön alım hakkı bulunmaktaydı. Kanun’a göre, ön alım hakkı, taşınmazın tamamının veya bir kısmının malik olanlar dışındaki üçüncü kişilere satışı halinde uygulanacaktır, bu durum paylı mülkiyet olsa da olmasa da geçerlidir. Ön alım hakkının kullanımına dair usul ve esaslar Başkanlık tarafından belirlenecektir.
B. Sonuç
Kanunda yapılan değişiklikler ile, deprem riski taşıyan yapılarla ilgili tespit, tahliye ve yıkım konularında idarenin yetkileri genişletilmiş, yıkılan ve yıkılacak taşınmazlarla ilgili düzenlemeler detaylandırılmıştır. Bu değişiklikler, depremin etkilerini azaltmak ve riskli yapıların yenilenmesi konusunu hızlandırmak amacıyla önemli bir adım olarak değerlendirilmektedir. Ayrıca, Kanun ile yıkımdan sonra boş araziye dönüşen taşınmazlarla ilgili detaylı düzenlemeler getirilmiştir. Bu kapsamda, söz konusu Kanun değişikliği, riskli yapıların yenilenmesini teşvik etme açısından hayati öneme sahip olmakla birlikte, uygulamada hakkaniyetin korunması da gerekmektedir.
Değişiklikler, 9 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, sadece bazı kuruluşların lisanslandırılacağına ilişkin düzenleme yayım tarihinden bir yıl sonra, 9 Kasım 2024 tarihinde yürürlüğe girecektir.
Kanun’un tam metnine
buradan ulaşabilirsiniz.
Kıdemli Avukat, Cerensu Çetin Yenigün