Çatılı İşyeri Kiralarında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Konut ve çatılı işyeri kiraları kapsamındaki ana ilke olan kiracı aleyhine düzenleme yasağı nedeniyle Kanun kapsamında yer alan düzenlemeler emredici nitelikte olup, kira sözleşmelerinde bu düzenlemelerin kiracı aleyhine değiştirilmesi mümkün değildir. Mahkemeler tarafından da kiracılar lehine yorum ilkesi benimsenmiştir.

1. Kira Artış Oranı ve Kira Tespiti

Kanun'un 344. Maddesi uyarınca çatılı işyeri kiralarında kira artış oranının üst sınırı Türkiye İstatistik Kurumu tarafından belirlenen, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (“TÜFE”) 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranıdır. Bu üst sınırı aşmamak koşuluyla sözleşmelerde daha düşük oran belirlenmiş olması halinde sözleşmede belirlenen oran geçerlidir.

Devletin kira artışlarına getirdiği %25'lik sınırlama sadece konut kiraları için geçerli olup çatılı işyeri kiralarında yukarıda belirttiğimiz sınıra uymak koşulu ile kira artış oranı serbestçe belirlenebilir.

a. Kira Bedeli ve Diğer Ödeme Yükümlülüklerinin Yabancı Para Cinsinden Belirlenememesi

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34)’in 8. Maddesi ile, Türkiye'de yerleşik kişilerin akdedecekleri gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, kira bedelinin ve diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması kural olarak yasaklanmıştır.

Bu yasağın bazı istisnaları bulunmakta olup, bu istisnalar kapsamında yapılan ve kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği kira sözleşmelerinde, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, sözleşme üzerinden 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. 5 yıl geçtikten sonra, TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve yabancı paranın değerindeki değişiklik göz önünde bulundurularak kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesi talep edilebilir. Tarafların, aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanmasını talep etme hakkı, herhangi bir süre sınırı olmaksızın mevcuttur.

b. Kira Tespit Davası

Kanun'un 345. maddesine göre, kira bedelinin belirlenmesi/tespiti davası, 5 (beş) yıllık kira süresinin dolmasını takiben her zaman açılabilmektedir. Dolayısıyla yenilenen kira döneminin içinde de bu dava açılabilecektir. Henüz 5 (beş) yılı dolmamış kira sözleşmeleri bakımından ise bu dava yalnızca TÜFE oranı sınırlaması içinde yeni kira bedeli belirlenmesi için açılabilir.

Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte dava açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulduğu durumda, takip eden yeni kira dönemi sonuna kadar dava açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.

2. Kiracının Güvence Vermesi (Depozito)

Kanun'un 342. maddesi, kiracının vermesi gereken güvence bedelini üç aylık kira bedeliyle sınırlandırmıştır. Bu güvence, para ya da kıymetli evrak olarak verilebilir. Kanun’da güvence bedelinin hem kiracı hem de kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek veya ancak kesinleşmiş bir icra takibine/mahkeme kararına istinaden çekilebilecek bir tasarruf hesabına yatırılması gerektiği düzenlenmişse de uygulamada güvence bedellerinin nakit olarak elden kiraya verene verilmesine veya kiraya verenin banka hesabına yatırılmasına sıkça rastlanmaktadır.

3. Muacceliyet Kayıtları ve Ceza Koşullarının Geçersizliği

Kanun'un 346. Maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine kira bedeli ve yan giderlerin (ortak alanlara ilişkin ısınma, aydınlatma, temizlik, güvenlik giderleri vb.) ödenmesi dışında başka ödeme yükümlülüğü getirilmesi yasaktır. Bu doğrultuda, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde kiracının cezai şart ödeyeceği ve diğer aylara ilişkin kira bedellerinin muaccel hale geleceğine ilişkin düzenlemeler geçersizdir.

4. Kira Sözleşmesi’nin Devri

Kanun’un 323. Maddesi uyarınca, kural olarak kira ilişkisinin devri yasak olsa dahi işyeri kiraları bakımından kiraya verenin haklı bir sebep olmaksızın bu rızayı vermekten kaçınamayacağı düzenlenmiştir. Ancak işyeri kiraları bakımından, kira ilişkisinin devri halinde devreden kiracının sorumluluğu, devralan kiracı ile birlikte en fazla 2 yıl boyunca devam eder.

5. Tapu Siciline Şerh

Gayrimenkul kiralarında, kira ilişkisinin tapu siciline şerh edilmesi mümkündür. Kira sözleşmesinin noter huzurunda düzenlenmiş olması halinde kiracının tapuya şerhi tek taraflı başvurusu ile gerçekleştirmesi mümkündür. Sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmemiş olması (adi yazılı kira sözleşmesi akdedilmiş olması) halinde ise kira sözleşmesinin tapuya şerh edilebilmesi için hem kiracı hem kiraya verenin birlikte tapuya başvuru yapması gerekmektedir.

6. Çatılı İşyeri Kiralarında İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı

Çatılı işyeri olarak kullanılmak üzere kiralanacak taşınmazların ilgili tapu kütüğünde mesken niteliğinde kayıtlı olması halinde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesi uyarınca, kat malikleri kurulunun oy birliğiyle alacağı karar ile açılması düşünülen bu işyerinin bulunacağı faaliyete izin verilmesi gerekmektedir.

Bununla birlikte, işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması için her koşulda sunulması gereken ve taşınmazın maliki/kiraya veren tarafından temin edilmesi gereken bazı belgeler olan; (i) tapu sureti, (ii) yapı kullanım izin belgesi, (iii) numarataj belgesi/onaylı numarataj krokisi, (iv) abonelik bildirim formu, (v) çevre temizlik vergisi borcu yoktur yazısı ve (vi) itfaiye raporunun malikten temin edilerek işyeri açma ve çalışma ruhsatı için başvurulacak ilgili belediyeye sunulması gerekmektedir.

Uygulamada, çatılı işyeri kira sözleşmelerinde bu belgelerin temin edilmesi hususunda kiraya verene yükümlülük yükleyen düzenlemeler eklenmekte ve “işyeri açma ve çalışma ruhsatı” alınması kira sözleşmesinin devamlılığı bakımından bir ön koşul olarak düzenlenmektedir. Bu belgelerin hiç veya süresinde temin edilmemesi halinde kiracının zararlarını tazmin hakkı ve sözleşmeyi fesih hakkı düzenlenmekte olup, işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınamaması hali için ise kiracıya derhal fesih hakkı öngörülmektedir. Ancak bu husus tamamen kiracı ve kiraya verenin anlaşmasına bağlı olup Kanun’da bu kapsamda bir düzenleme bulunmamaktadır.

İşyeri açma ve çalışma ruhsatı alınabilmesi adına gerekli bilgi ve belgeler, gösterilecek faaliyetin niteliği ve ilgili taşınmazın konumu ve niteliği gibi birçok unsura bağlı olarak değişiklik gösterebileceği için her bir başvuru özelinde ruhsatı verecek belediyeden bilgi alınması gerekmektedir.

7. Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi

Kanun uyarınca kiraya verenin, kira sözleşmesinin süresinin sona erdiği gerekçesiyle fesih hakkı bulunmamaktadır. Kiraya verenin kira sözleşmesini dava açmak veya icra takibi başlatmak suretiyle feshedebileceği haller Kanun’da sınırlı sayıda olarak şu şekilde belirtilmiştir; (i) kiraya verenin veya yeni malikin şahsi kullanma gereksiniminin doğması, (ii) kiralanan taşınmazın imarı veya yeniden inşası gerekmesi ve bu süreçte taşınmazın kullanılamayacak olması, (iii) kiracının tahliye taahhüdünde bulunmuş olması ve (iv) kiracının 1 kira yılı içerisinde 2 kere kira bedellerini süresinde ödememesi nedeniyle kiraya verenin kiracıya 2 haklı ihtarda bulunmuş olması.

Tarafların bildirim yoluyla fesih hakkı ise sözleşmenin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre değişiklik göstermektedir. Bu kapsamda, Kanun’un 347. Maddesi uyarınca;

1. Belirli süreli kira sözleşmelerinde,
   1. Kiracı, kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır.
   2. Kiraya veren, ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
   
   
   
2. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde,
   1. Kiracı, 6 aylık kira döneminin sonu için, 3 aylık fesih bildirim süresine uyarak kira sözleşmesini feshedebilir.
   2. Kiraya veren, 6 aylık kira döneminin sonu için, 3 aylık fesih bildirim süresine uyarak kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak kiraya veren bu hakkını kira sözleşmesinin başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra kullanma hakkına sahiptir.

Kiraya verenin 10 yıl geçtikten sonraki fesih hakkı ise, kira sözleşmesinde belirlenen sözleşme süresine ek olarak 10 yıllık uzama süresinin sonunda geçerlidir. Örneğin; 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi otomatik olarak 10 yıl uzadıktan sonra 10. uzama yılının sonu itibariyle, yani sözleşme tarihinden itibaren 12 yıl geçtikten sonra kiraya verenin bildirimle fesih hakkı doğmaktadır.

Bunlar haricinde, Kanun’da kiracının iflası, ölümü ve kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi gibi bazı özel durumlar olağanüstü fesih sebepleri olarak kabul edilmiştir.

Kiracı, sözleşmenin süresinden önce -fesih bildirim sürelerine uymaksızın- sözleşmeyi feshederek kiralananı tahliye ederek geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edebilecektir. Uygulamada mahkemeler tarafından bu süre 3-4 ay olarak belirlenmekte ve kiracının 3-4 aylık kira bedelini de ödemesi gerekmektedir.


Av. Aslı Pamukkale, Kıdemli Ortak
Av. Aybike Gürcan Arslan, Kıdemli Avukat
Av. Cerensu Çetin Yenigün, Kıdemli Avukat
Gökçe Aksoy, Stajyer Avukat