Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi uyarınca; ihtiyaç sebebiyle tahliyenin gerçekleşebilmesi için, ihtiyaç bakımından iddia eden Kiraya Veren’in kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri sebebiyle kullanma zorunluluğunun olması aranmaktadır.
Söz konusu ihtiyaç, doktrin ve Yargıtay kararlarına göre
gerçek ve samimi olmalıdır. Bu doğrultuda gerçek ve samimi ihtiyacın varlığını iddia eden Kiraya Veren bunu ispatlamakla yükümlüdür.
Yargıtay’ın “Konut” Bakımından İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Kararları
Yargıtay kararlarında; Kiraya Veren’in konut nitelikli taşınmazına dair gereksinimini ispatlayabilmesi için, ayrı yaşamaya ilişkin haklı bir gerekçesi olmasının arandığı görülmektedir. Buna göre Kiraya Veren’in;
-
Kirada oturması,
-
Sıklıkla hastaneye gitmek ya da kendisine bakacak kişilere yakın oturmak için taşınmak istemesi,
-
Başka şehirden kendi konutunun bulunduğu şehre taşınması,
-
Kiradaki taşınmazın fiziki, ekonomik ya da konum olarak daha elverişli olması vb.
gerekçeleri haklı olarak kabul edilmektedir.
Ayrıca, konum açısından elverişlilik konusunda özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde taşınılacak konutun Kiraya Veren’in işine yakın olması veya çocuğunun okuluna yakın olması gibi hallerde gerçek ve samimi bir ihtiyaç olduğu kabul edilmektedir. Bunun aksine, taşınılması talep edilen taşınmazın ekonomik olarak daha elverişli olması, günümüz koşullarında haklı gerekçe olarak kabul edilmektedir.
Yargıtay’ın “İşyeri” Bakımından İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Kararları
Yargıtay, işyeri ihtiyacı bakımından yukarıda belirtilen unsurlara ek olarak, kirada olan Kiraya Veren için mevcut bir tahliye tehdidi olmasını aramaktadır.
Bu kapsamda Yargıtay tarafından haklı gerekçe olarak kabul edilen hallere bakıldığında Kiraya Veren’in;
-
Mevcut işinden ayrılacak olması veya işsiz kalması,
-
Faaliyetlerin genişletilmesi,
-
Taşınmak istediği taşınmazın daha elverişli olması veya
-
Kullanılacak taşınmazın tadilata gerek kalmaksızın yapılacak işe uygun olması
sayılabilecektir.
Haklı gerekçe olarak kabul edilmeyen haller ise;
-
Kiraya Veren’in geçici veya gerçekleşmesi olasılıklara bağlı ihtiyaçları,
-
Kiraya Veren’in tahliyesi istenen taşınmazın olduğu ilde başka bir taşınmazının olması,
-
Kiraya Veren ile Kiracı arasında daha önce kira bedeli artışına ilişkin bir uyuşmazlık yaşanmış olması ve bunun sonucunda Kiraya Veren tarafından tahliye için bu yönteme başvurulması
olarak sayılabilmektedir.
Ayrıca, işyeri ihtiyacı bakımından Kiraya Veren’in kendi ihtiyacı olması gerekmekte, örneğin Kiraya Veren’in ortağı olduğu şirketin ihtiyacı gerçek ve samimi olarak kabul görmemektedir.
1
Dava Açma Süresi
İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında dava açma süresi “hak düşürücü süreye” tabi olduğundan, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli sözleşme olmasına bağlı olarak değişiklik göstermektedir.
Belirli süreli sözleşmelerde ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde açılması gerekmektedir. Ancak Kiraya Veren, 1 ay içerisinde dava açacağını Kiracı’ya yazılı olarak ihtar ettiği takdirde dava açma süresi aynı kira döneminin sonuna kadar uzayacaktır.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise Kiraya Veren 6 aylık kira döneminin sonunda sözleşmeyi sona erdirebilmek için 3 ay öncesinden Kiracı’ya bildirimde bulunmalıdır. Bildirimden sonra ise, 6. ayın sonundan itibaren tahliye davasının 1 ay içinde açılması gerekmektedir.
Dava Süreçlerinde Uygulama
Bahse konu ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları sürecinde en çok karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri ise, dava sürecinde Kiracı’nın kirayı ödemekten imtina etmesidir. Bu durumda alacağın tahsili ve taşınmazın tahliyesi için ayrıca icra takibi açarak, sonrasında tahliye davası açmak da tahliye sürecini hızlandırılabilmektedir.
Bir diğer sık karşılaşılan durum ise, tahliye davası sürecinde kira tespit davası açılıp açılamayacağıdır.
Bu konuda Yargıtay, tahliye davası sona erene kadar kira sözleşmesinin yürürlükte olduğu görüşünde olduğundan, aynı dönemde kira tespit davası yoluyla kira bedelinin arttırılması da talep edilebilmektedir.
Yeniden Kiralama Yasağı
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesi’nin 1. Fıkrası kapsamında; Kiraya Veren’in ihtiyaç sebebiyle tahliye davası ile Kiracı’yı tahliye etmesi halinde, Kiraya Veren’in haklı sebebi olmaksızın ilgili taşınmazı 3 yıl geçmeden başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiştir.
3 yıl için kiralama yapıldığının tespiti halinde ise, Kiraya Veren’in 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olduğu aynı fıkra kapsamında düzenlenmiş olup, bu cezai şart niteliğindeki tutar Kiracı tarafından zararın ispatına gerek kalmaksızın 1 yıllık zararın karşılığı olarak istenebilmektedir.
MORAL I KINIKOĞLU I PAMUKKALE I KÖKENEK
Özgür Güner, Ortak
Cerensu Çetin Yenigün, Kıdemli Avukat
1 Yargıtay 3. HD. 2021/2159 E. 2021/4476 K. 21.04.2021 tarihli karar