Riskli Yapıların Dönüşümünde Önemli Adımlar

Bu değişiklikler, 9.11.2023 tarihinde yürürlüğe giren Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair 7471 sayılı Kanun (“Kanun”) ile paralel şekilde hazırlanmıştır. Kanun’a ilişkin olarak 2023 yılında hazırlamış olduğumuz bilgi notuna buradan ulaşabilirsiniz.

A. Yönetmelik ile Hangi Değişiklikler Getirildi?

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın Kentsel Dönüşüm Uygulamalarına İlişkin Yetkilendirilmesi

Yönetmelik kapsamında, Kanun ile paralel olarak, riskli yapılara ilişkin dönüşüm süreçlerinin daha etkin ve koordine bir şekilde yürütülmesi adına Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (“Başkanlık”) ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nün (“Müdürlük”) yetkileri genişletilmiştir.

Rezerv Yapı Alanları Tanımının Genişletilmesi ve Dönüşüme Finansman Sağlanması:

Kanun ile rezerv yapı alanları tanımının genişletilmesinin ardından Yönetmelik ile de aynı şekilde rezerv yapı alanı tanımında “yeni yerleşim alanı” ifadesi çıkartılmıştır. Böylece gerekli görülen tüm alanlar rezerv yapı alanı ilan edilebilecek, rezerv yapı alanı ilan edilen yerler ise kentsel dönüşüm için tahliye edilip yerine yeni yapılar inşa edilebilecektir.

Buna ek olarak kentsel dönüşüm projelerinin hızlandırılması ve bu projeler için gerekli finansmanın sağlanabilmesi adına, artık bir arazinin rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için, arazi sahiplerinin aşağıdaki iki şarttan birini yerine getirmesi gerekmektedir:

1. Arazinin %30'unun mülkiyetinin Başkanlık’a devredilmesi,
2. % 30'luk alanın değerinin, dönüşüm projeleri için oluşturulan özel bir hesaba gelir olarak aktarılması.

Bakanlık’a bağlı resmî kurumlar ve iştirakleri ise bu şartların haricinde tutulmuştur.

Riskli Yapıların Tespiti

Başkanlık veya idarenin riskli yapıları kendiliğinden tespit edebilecekleri düzenlenmiştir. Riskli yapı tespitiyle ilgili itiraz sürecinde ise yapı sahiplerine ve yasal temsilcilere, itiraz süresi dolmadan önce yapı ile ilgili ilan ve bildirimlerin yapılmasını sağlayan yeni prosedürler getirilmiştir.

Değişiklik ile beraber, yapı sahiplerinin tespit sürecini engellemeye çalışması halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izin üzerine kolluk kuvvetlerinin müdahalesine izin verilmiştir.

İtiraz süresi ve bildirim yöntemlerinde de yenilikler yapılmış, riskli yapı tespiti bilgileri muhtarlıkta ilan edilerek ve e-Devlet Kapısı üzerinden yapı sahiplerine bildirilerek daha geniş bir bilgilendirme sistemi oluşturulmuştur.

Ayrıca, riskli yapı tespiti raporlarında eksiklik bulunması durumunda, bu eksikliklerin giderilmesi için yeni bir süre belirlenmiştir; Buna göre, eksikliklerin tamamının raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa bildirildiği tarihten itibaren 30 (otuz) gün içinde düzeltilmesi zorunlu kılınmıştır. Lisanslı kurum veya kuruluş, 30 (otuz) günlük süre içinde gerekçeli talepte bulunursa, eksikliklerin giderilmesi için ek süre verilebilecektir.

Dönüşüm Sürecine İlişkin Malikler Tarafından Alınacak Karar İçin Gereken Nisabın Düşürülmesi:

Kanun ile risk altındaki yapıların dönüştürülmesi için maliklerin üçte iki (2/3) çoğunlukla karar alması gerekirken bu nisap maliklerin mülkiyet paylarının salt çoğunluğuna düşürülmüştü. Yönetmelik'te de paralel bir değişikliğe gidilerek üçte iki (2/3) çoğunluk gerektiren maddelerde artık salt çoğunluğun yeterli olacağı şeklinde düzenlemeye gidilmiş ve kararın alınmasının kolaylaştırılması hedeflenmiştir.

Riskli Yapıların Yıktırılması İçin Belirlenen Süre ve Tahliye:

Riskli yapıların yıkılması için maliklere 60 (altmış) günden az olmamak üzere süre verilmekteyken, Kanun ile birlikte maliklere en fazla 90 (doksan) günlük kesin süre tanınmıştı. Kanun ile benzer şekilde Yönetmelik’te de bu süre içinde riskli yapının tahliye edilmediği veya yıktırılmadığı hallerde idari makamların bizzat müdahalesi ile yıkımının gerçekleştirileceği düzenlenmiştir.

Ek olarak Yönetmelik uyarınca, eğer bir yapının yıkılması yerine güçlendirilmesi talep ediliyorsa maliklerin belirlenen süre (90 gün) içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, güçlendirme kararının alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı uyarınca gerekli ruhsatın alınması gerektiği düzenlenmiştir.

Başkanlık’ın Ön Alım Hakkı ve Kullanılması:

Önceki düzenlemelerde de Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın riskli alanlardaki taşınmazlar üzerinde ön alım hakkı bulunmaktaydı. Yönetmelik uyarınca da aynı şekilde Başkanlık, ön alım hakkını kullanabilmektedir. Başkanlık, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki taşınmazların tapusuna ön alım hakkı şerhi koyabilmektedir. Taşınmazın tamamının veya bir kısmının bir üçüncü kişiye satılması halinde, Başkanlık ön alım hakkını kullanılabilmektedir.

B. Sonuç

Yönetmelik’te yapılan değişiklikler ile kentsel dönüşüm süreçlerinin daha etkin ve koordineli bir şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla önemli adımlar atılmıştır. Yapılan değişikliklerle, deprem riski taşıyan yapılarla ilgili tespit, tahliye ve yıkım konularında idarenin yetkileri genişletilmiş ve bu süreçler daha detaylı bir şekilde düzenlenmiştir.

Bu düzenlemeler, Kanun ile paralel olarak yapılmış olup, riskli yapılara ilişkin dönüşüm sürecinin hızlandırılması ve daha etkin bir finansman sağlanması hedeflenmektedir. Düzenlemelerle birlikte, kentsel dönüşüm projelerinin daha etkin bir şekilde hayata geçirilmesi amaçlanmıştır.

Yönetmelik, riskli yapıların yenilenmesini teşvik etme açısından büyük önem taşımakla beraber bu süreçte uygulamada yapı sahiplerinin menfaatlerinin ve hakkaniyetin korunması da son derece önemlidir.

Yönetmelik’in tam metnine buradan ulaşabilirsiniz.

Cerensu Çetin Yenigün, Kıdemli Avukat
Kayra Menekşe, Avukat
Gökçe Aksoy, Stj. Avukat