İhalenin Feshi Davası

Alacaklı, alacağını bu malların açık artırma yoluyla satışından gelecek para ile tahsil eder. İhalenin kanuna ve ahlaka aykırı bir şekilde yapıldığını iddia eden ilgililer, icra mahkemesinde ihalenin feshine karar verilmesini şikayet yoluyla talep edebilirler. İcra mahkemesi kanuna ve ahlaka aykırı olarak gerçekleştirilen ihalenin feshine karar verir.

I. İHALENİN FESHİ DAVASI NEDİR?
A. Nedir, Ne Değildir?
İcra müdürlüğünde yapılan ihalenin yasaya aykırı olarak yapılması halinde, ihalenin kaldırılması adına yapılan şikayet yoludur. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (“Kanun”) 134. maddesinde düzenlenmektedir. İhalenin, ihaleye hazırlık döneminden başlayarak Kanun’a uygun şekilde yapılması gerekir. Bu zorunluluk hem alacaklı hem borçlu hem de diğer ilgililerin yararınadır. İhalenin herhangi bir aşamasında usulsüzlük halinde, şikayet yolu ile ihalenin feshi icra mahkemesinden istenebilir. İhalenin feshine ilişkin hükümler hem taşınırların hem de taşınmazların ihalesi için geçerlidir. İhalenin kaldırılmasında, bedel ödenmediğinden usulüne uygun yapılan bir ihale kararının kaldırılması söz konusu iken, ihalenin feshinde ihalenin bir aşamasında herhangi bir usulsüzlük ve bunun sonunda fesih söz konusudur.

İhale için yapılmış olan ilanın usulsüz bir şekilde yayınlanması veya tebliğ edilmesi, söz konusu malın gerçek değerinin altında satılması, mal için katılım sağlayanların engellenmesi ve mal ile ilgili doğru olmayan, karşı tarafı yanıltacak özelliklerin söylenmesi ihalenin feshi dava açma nedenlerindendir.



B. İhalenin Feshi Usulü

• İhalenin feshi “şikayet yolu” ile icra mahkemesinden talep edilir.
• Yetkili icra mahkemesi, satışın yapıldığı yer icra dairesinin tabi bulunduğu mahkemedir. Bu yetki kesindir.
• İhalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenebilir. İlgililer, ihalenin feshi sebebini en geç ihale günü öğrenmiş sayılırlar.
• Bazı istisnai hallerde şikayet süresi ihale tarihinden itibaren değil, fesih sebebinin öğrenildiği tarihten itibaren başlar.

Bu haller;

1. Satış ilanı tebliğ edilmesi gereken ilgiliye ilanın tebliğ edilmemiş olması,
2. Satılan malın esaslı niteliklerinde hatanın sonradan öğrenilmiş olması,
3. Artırmaya fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmiş olmasıdır. Bu hallerde, şikayet süresi öğrenme tarihinden başlamakla birlikte, ihale tarihinden itibaren bir yıl geçtikten sonra artık ihalenin feshi istenemez (m.134, VII, c.2).

İhalenin feshini isteyebilecek olanlar m. 134’te sayılmıştır;

• Satış isteyen alacaklı,
• Borçlu,
• Tapu sicilindeki ilgililer,
• Pey sürmek sureti ile ihaleye iştirak edenler.

Fesih isteyen ilgilinin, ileri sürdüğü fesih sebebinin aynı zamanda kendi menfaatini de ihlal ettiğini, yani zarar gördüğünü ispat etmesi gerekir. (m. 134/VIII) İhalenin feshi prosedürüne ihaleye girenlerin fer’i müdahil olarak katılması mümkün değildir. İhalenin feshini talep eden kişinin yurt içinde adres göstermesi gerekir.

Menkul malların ihalesinde haciz alacaklısının ihalenin feshi davası açma imkanı sınırlıdır. Satışı yapılan menkul hakkında, ihaleden önce kendi dosyasından satış isteminde bulunmayan haciz alacaklısının, ihalenin feshi davası açmasına yasal imkan yoktur. 1

Gayrimenkul mallarda haciz alacaklıları ihalenin feshi davası açabilir. Kendi dosyalarından satış talep etmelerine gerek bulunmamaktadır.

Taşınmazın hissedarları –hissesi satışa konu edilmeyen- tapu sicilindeki ilgililerden sayıldığı için ihalenin feshi davası açabilirler.2

Herkes ancak kendisi ile ilgili olan bir hususu ileri sürerek ihalenin feshini talep edebilir.

Örneğin, bir haciz alacaklısı borçluya satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmediğini iddia ederek ihalenin feshini isteyemez.3 Mahkeme dahi satış ilanının borçluya usulüne uygun tebliğ edilmediğini resen değerlendirip ihalenin feshi sebebi yapamaz.4

Malın aynına ilişkin davada konulanlar hariç olmak üzere, ihtiyati tedbir şerhi ilgilileri ihalenin feshi davası açamaz. Satış tarihi itibarıyla haczi düşmüş olan haciz alacaklısı ihalenin feshi davası açamaz. Satışa konu mal hakkında istihkak davası açan üçüncü kişi ihalenin feshini talep edemez.

Satış yapılan dosyanın borçlusu olmayan kefil ihalenin feshi davası açamaz.5

Aile konutu şerhi sahibi olan eş ihalenin feshini talep edemez. “Borçlunun eşinin, tapu kaydındaki ayni hak doğurmayan “aile konutu şerhi”ne dayalı olarak “ilgili” sıfatıyla İİK’nun 134. maddesine göre, ihalenin feshini isteyemeyeceğine..”6 hükmedilmiştir.

İhalenin feshine ilişkin şikayet, yetkisiz bir icra mahkemesinde yapılırsa, icra mahkemesi duruşma yapmadan evrak üzerinde inceleme yaparak on gün içinde yetkisizlik kararı vermelidir (m. 134/IV). Bu karar kesindir. Yetkisiz icra mahkemesine başvuran taraf, süresi içinde yetkili mahkemeye başvurarak dosyanın yetkili icra mahkemesine gönderilmesini ve kaldığı yerden şikayete devam edilmesini isteme hakkı vardır. Aksi halde ihalenin feshi hiç talep edilmemiş sayılır.

İhalenin feshi bir dava olmamakla birlikte, icra mahkemesinin geniş bir inceleme yetkisi vardır.

• İhalenin feshi incelemesi duruşmalı olarak yapılır.
• İcra mahkemesi fesih talebinden itibaren yirmi gün içinde karar vermelidir. (m. 134/II, c.3)
• İhale kesinleşmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez. (m. 134/VI)
• İhalenin feshi talebi kabul edilirse; ihale feshedilir, alıcının yatırdığı para kendisine iade edilir. Bu konuda alıcının mağdur edilmemesi için, icra müdürü tarafından ihalenin feshine ilişkin şikayet sonuçlanıncaya kadar ihale bedelinin bankada nemalandırılacağı kabul edilmiştir. (m. 134/V)
  
• İhalenin feshi talep edildiği takdirde, bu konuda icra mahkemesince karar verilinceye kadar taşınmazın alıcı adına tescili istenemeyecektir. Tescil, ihale kararının kesinleşmesinden sonra yapılabilecektir (m. 134/IX)

İhalenin feshine karar verilebilmesi için İİK m.134/7 gereğince “zarar unsurunun” gerçekleşmesi gerekir. Bu bir dava koşuludur. Dolayısıyla ihaleye çıkartılan mal oranı bedele yakın veya onun üzerinde satılmış ise ortada zarar unsuru bulunmadığından ihalenin feshine karar verilemez. (İİK.m.134/7 – “İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.)7

İhale alıcısı kendisine verilen süre içerisinde satış bedelini yatırmazsa icra memuru ihale kararı kaldırır (İİK m. 133) ve taşınmazı yeniden satışa çıkartır. Bu ilanın ilgililere tebliğ edilmesine gerek yoktur. Gazetede satış gününden 7 gün önce yayınlanması yeterlidir.

İcra müdürünün ihaleyi kaldırma yetkisinin bu hal ile sınırlı olup olmadığı konusunda farklı Yargıtay kararları bulunmaktadır. “İcra Müdürü ancak İİK’nun 133. maddesinde belirtilen koşulun gerçekleşmemesi halinde ihaleyi kaldırır. Bir başka anlatımla icra müdürünün ihaleyi kaldırma yetkisi 133. madde ile sınırlıdır. Bunun dışında borçluya yapılan tebligatın usulsüz olup olmadığının inceleme yetkisi yoktur. Satış ilanının tebliğ edilmemiş olması veya usulsüz tebliğ edilmiş bulunması, ancak ilgilisi tarafından İcra mahkemesine açılacak ihalenin feshi davasında incelenir.”8

İhaleden sonra borcun ödenmesi – ihalenin kesinleşmesinden önce dahi- ihalenin feshi nedeni değildir.9

Kıymet takdiri aşamasındaki eksikler veya hatalar, rapor kesinleşmiş olsa dahi sonradan ihalenin feshi sebebi yapılabilir.10

C. Sonuç
Mahkeme ihalenin feshine karar verir ve bu karar kesinleşirse, bununla alıcının ihale ile iktisap etmiş olduğu mülkiyet hakkı son bulur. Bu durumda alıcının ödemiş olduğu ihale bedeli nemalarıyla birlikte alıcıya ödenir. İhalenin feshi kararının kesinleşmesinden sonra, ihaleye konu mal talep üzerine icra dairesi tarafından tekrardan satışa çıkartılır.

Mahkeme ihalenin feshi talebini reddederse haksız talepte bulunanı ihale bedelinin %10’u oranında adli para cezasına mahkum eder. Şayet ihalenin yapıldığı takip konut finansmanından kaynaklanıyorsa bu oran %20’ye yükseltilir. (Esasa girilmeden reddedilmesi durumunda para cezasına hükmedilmez) Ret kararı kesinleştikten sonra ihale bedeli alacaklılara ödenir ve taşınmazın alıcı adına tescili için tapu idaresine yazı yazılır. Bu işlemlerin yapılabilmesi için kararın kesinleşmesi zorunludur. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır.

MORAL | KINIKOĞLU | PAMUKKALE | KÖKENEK
Korhan Bakır, Kıdemli Avukat
Asu Motur, Avukat
Gülben Aksandık, Stajyer Avukat


1 Yargıtay 12.HD., 24.02.2015, E.501, K.3636
2 Yargıtay 12.HD., 23.10.2010, E.24950 K.6680
3 Yargıtay 12.HD., 11.11.2008, E. 16106 K.19669
4 Yargıtay 12.HD., 29.06.2015, E.15516, K.18078
5 Yargıtay 12.HD., 08.02.2016, E.32304, K.2987
6 Yargıtay 12.HD., 21.04.2004, E.5195, K.9980
7 Yargıtay 12.HD., 18.04.2013, 2013/7693 E. – 2013/14984
8 Yargıtay 12.HD., 05.03.2012, E.20837, K.6111
9 Yargıtay 12 HD., 01.11.2012, E.16982, K.31153
10 Yargıtay 12.HD., 28.02.2013, E.320, K.6656